על מנת להבין למה ומתי נצטרך שמאי להיטל השבחה, כדאי להבין מהו ההיטל.
היטל השבחה הוא מס אותו נדרש לשלם בעל קרקע או מי שחוכר בקרקע ליותר מ-25 שנה או בעל נכס, ששיפר את הנכס על ידי הגדלת זכויות הבנייה בו כמו למשל הוספת מרפסת, הקמת קומה נוספת ועוד.
בכל אחד משלושת המקרים הבאים, מטילה הוועדה לתכנון ובנייה היטל השבחה על הנכס שהושבח כשההיטל עומד בדרך כלל על 50% משוויה של ההשבחה. במקרה של אישור תכנית בניין עיר, במקרה של שימוש חורג ובמקרה של אישור הקלה. המשותף לשלושת המקרים הללו זה שהם יוצרים עלייה בשווי הנכס ועלייה זו היא השבחתו של הנכס.
בדרך כלל היטל ההשבחה חל על דירות גג, דירות גן ובתים שהם צמודי קרקע. הסיבה ברורה. כאשר ישנה אפשרות להרחבת והגדלת הנכס כמו: תוספת חדר על הגג או בחצר, תוספת של קומה שלמה במקרה של צמודי קרקע על פי רוב, במקרה של הוספת מרפסת ועוד, והוועדה לתכנון ובנייה אישרה את התוספת או שימוש חורג הנובע משינוי בייעוד של הנכס, יוטל על בעל הנכס היטל השביה.
כאשר וועדת התכנון והבנייה אישרה להגדיל זכויות בנייה של מגרש ואז נדרשים בעלי המגרש לשלם היטל השבחה. ישנם מקרים בהם הרשות המקומית דרך הוועדה לתכנון הבנייה נותנת אישור גורף להגדלת זכויות בנייה לשכונה שלמה או אזור שלם ביישוב.
מה מטרת ההיטל?
מטרתו של היטל ההשבחה לכסות את הוצאותיה של הוועדה המקומית של הרשות המקומית, אשר עוסקת בתכנון ופיתוח, ואשר רוכשת נכסים שייעודם לצרכי ולטובת הציבור הכללי. מעניין לדעת כי בהגבלות מסוימות הקבועות בחוק, יכולה הוועדה להשתמש ביתרת הכספים בשביל להשקיע בחינוך.
אם כך, מתי נצטרך שמאי שיטפל בהיטל ההשבחה?
שמאי או שמאית מקרקעין יכולים לבדוק את גובה ההיטל הנדרש ואף למצוא דרכים להקטין אותו. בנוסף, שמאי מקרקעין יכול להביא מניסיונו העשיר ולסייע כשמסתבר שיש צורך לערער על ההיטל הנדרש. לעיתים בגלל טעות בחישוב ולא פעם, מתוך היכרות וידיעה באשר למי פטור מתשלום אותו היטל.
במקרה של ערעור, יבחן שמאי המקרקעין את השומה ויחפש האם נפלה איזו טעות בגינה יוגש הערעור.
אל תתבלבלו. היטל השבחה ומס שבח זה שני דברים שונים. מה ההבדל?
למרות שהשמות ממש דומים, אלו שני תשלומים לגמרי שונים. היטל השבחה הוא מס שמשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומוטל על השבחת נכס, ואילו מס שבח הוא מס שמשולם לרשות המיסים, ומשולם על הרווח שעשה בעל הנכס וההפרש בין המחיר בו רכש את הנכס למחיר בו מכר את אותו הנכס.
יחד עם זאת, בעת מכירת הנכס וחישוב מס השבח, ניתן לקזז הוצאות שהוצאו על הדירה כמו הוצאות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין בעת עסקת המכירה ואפילו לקזז את ההוצאה על היטל השבחה במידה והוטל כזה בעבר על הנכס.
