רכישת דירה היא אחת הדרכים הנפוצות בישראל להשקעת הון עצמי, ואכן במקרים רבים ניתן ליהנות מתשואה מכובדת לאורך שנים. עם זאת, ישנם לא מעט שיקולים שיש לקחת בדרך, כדי להימנע מטעויות מיותרות.
דירה להשקעה לעמת דירה למגורים
מטרתה העיקרית של דירה להשקעה היא להניב תשואה לטווח הארוך, בניגוד לדירה למגורים שמטרתה היא לסייע לנו לשפר את איכות החיים, לא דווקא מהבחינה הכלכלית. לכן, בעוד שבעת רכישת דירה למגורים נבחנים פרמטרים הקשורים לאיכות המגורים הפרטית שלנו, בעת רכישת דירה להשקעה הפרמטר המנחה יהיה פוטנציאל התשואה.
מהם השיקולים והשלבים לקניית דירה להשקעה?
היכן רוכשים דירה להשקעה?
מומלץ לרכוש דירה להשקעה היכן שיש ביקוש גדול לדירות לאורך זמן. יש לציין, שלצד בדיקת הביקוש באזור מסוים, מומלץ לקחת בחשבון גם תוכניות בנייה עתידיות באזור שיכולות להשפיע על מחירי השכירות לכאן או לכאן, כמו הוספת מרכז מסחרי חדש, פינוי בינוי או אפילו בניית שכונות חדשות. תוכניות שכאלה יכולות להשפיע על מחירי השכירות בדרכים רבות כמו: ירידת מחירי השכירות עקב בניה מרובה באותו אזור, לחלופין עלייה במחירי השכירות עקב הוספת שירותים או שיפוץ של אזורים.
באיזו דירה לבחור: יד שנייה או חדשה?
פעמים רבות, דירות יד שנייה הן דווקא בעלות פוטנציאל גבוה יותר, עקב תוכניות שיפוץ שונות לבניין או לאזור, לרבות תמ"א 38, אפשרויות הרחבה למיניהן, או שפשוט מדובר בדירה ישנה שניתן לשפץ בעתיד.
לעומת זאת, יתכנו מקרים בהם רכישת דירה מקבלן תהיה כלכלית יותר, כמו במקרים בהם שכר הדירה צפוי להיות גבוה משמעותית ביחס להחזר המשכנתא (בזה נעסוק בהמשך), או שמחיר הדירה עצמו צפוי לעלות משמעותית באותו אזור תוך זמן קצר.
איך וכמה משלמים על דירה להשקעה?
מרבית רוכשי הדירות להשקעה משתמשים בהון עצמי, כדי לממן חלק ממחיר הדירה או אפילו את המחיר המלא. מטבע הדברים, קניית דירה ללא לקיחת משכנתא היא עדיפה, שכן אז שכר הדירה הוא רווח כמעט מלא לבעלי הדירה. אולם, ניתן להשתמש בשכר הדירה כדי לממן את החזר המשכנתא החודשי. במקרה כזה, ישנם כמה שיקולים שכדאי לקחת בחשבון לפני ההחלטה, ביניהם: משך החזרי המשכנתא לעומת שכר הדירה לאורך אותן שנים ומסלול המשכנתא הספציפי. זכרו שקשה לחזות מה יהיה בעוד 20 שנה או 30 שנה מבחינת ערך הדירה.
ולבסוף: חישוב התשואה
חישוב התשואה צריך לקחת בחשבון לא רק את שכר הדירה לעומת החזר המשכנתא ל-X שנים (אם יש משכנתא), אלא כל מיני הוצאות נלוות לקניית דירה, כמו מיסים, שכר עו"ד ועלויות של תיקונים שבד"כ נצרכים לאחר שבדירה גרים שוכרים שונים.
לסיכום, ללא ספק ישנם שיקולים שונים ושלבים רבים בדרך להחלטה מושכלת אודות רכישת דירה להשקעה ומאמר זה רק הזכיר את חלקם, ובאופן כללי בלבד. לכן, מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע, בייחוד אם אתם חדשים בתחום, ע"מ לקחת בחשבון מאפיינים ייחודיים הנוגעים למצבכם ותוכניותיכם בעתיד.
מרחבי הרשת:
יורם קראוס – סיפור מסע טיפוס הרים אל המטרהורן – ההר המסוכן באירופה.
